grįžti « 

Dažniausiai užduodami klausimai ir atsakymai į juos

  1. Kodėl pas jus tiek daug pasiulymų? Jei visi parduoda, ar ne per vėlu investuoti?

    Atsakymas: viskas perkama ir parduodama, svarbiausia - kaina. T.y. teoriškai, idealiu atveju, visi sklypai turėtų būti pardavinėjami su konkrečia savininkų prašoma kaina. Svarbiausia už kiek parduodamas sklypas ir kokioje vietoje. Nagrinėtame pavyzdyje čia keleto savininkų prašoma kaina gali rodyti tai, kad savininkai tarkim nusimano apie rinkos kainą, bet neturi tikslo parduoti, bet jei kas duotų tokią kainą (vienas iš savininkų prašo net 25 €/m2), jie sutiktų parduoti. Kiekviename regione taip pat yra sklypų, kurie iš principo negali būti nupirkti, nes vyksta teisminiai ginčai, nėra grąžinta ir įforminta nuosavybė, vyksta nesutarimai dėl sklypo likimo ar tiesiog nesutariama dėl kainos tarp giminaičių, paveldėtojų. Arba sekanti situacija: investuotojas komplektuoja didelį masyvą ir planuoja parduoti viska išvien, todėl investicinio proceso metu, pavienis sklypas neparduodamas net pasiūlius rinkos prasme gerą kainą.

  2. Kaip sužinoti, kuriems sklypams regione pakeistos paskirtys?

    Atsakymas: periodiškai apsilankote regiono savivaldybėje ir nusirašote viešai skelbiama informaciją. Arba kreipiatės į mus. Mūsų duomenų bazėje yra savininkų vardai, pavardės, įmonių pavadinimai, sklypo pakeista paskirtis - įvairi informacija padedanti priimti galutinį sprendimą.

  3. Kaip būti tikram, kad nenusipirkti žemės ūkio paskirties žemės, kurios paskirties negalima pakeisti?

    Atsakymas: kol kas (2008) galima pakeisti bet kurių sklypų paskirtį, teisingesnis klausimas būtų kiek tai kainuos. Visiškai kitokia situacija šiai dienai (2008) yra kitose balkanų šalyse - Kroatijoje, Bosnijoje ir Hercegovinoje, Juodkalnijoje, Albanijoje, Makedonijoje. Šiose šalyse negalima pakeisti paskirčių sklypams, kurie nepatenka į detalaus plano numatytas zonas. Manome, kad tai ilgai netruks ir Bulgarijoje. Normali sklypo pirkimo procedūra daugeliu atvejų (už Varna miesto savivaldybės ribų, pavyzdžiui Avren, Aksakovo, Kavarnos savivaldybėse) būtų sekanti:

    • Paprašoma savininko dokumento "dopuskane do pup" - tai dokumentas, rodantis, kad savivaldybė leidžia pradėti paskirties keitimo procedūra iš žemės ūkio į ne žemės ūkio paskirtį (leidime rašo į kokią, - gyvenamajai statybai, viešbučiui). Leidimas galioja 6-12 menesių. Leidimas gali būti pratestas naujojo savininko tam pačiam laikotarpiui. Tam tereikia nueiti į savivaldybę ir atlikti "dopuskane do pup" "prezaverka" procedūrą.
    • Įsitikinę, kad nerizikuojam, sudarome preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį. Pas notarą eiti nebūtina. Jei tvirtinama notariškai, rekomenduojame patvirtinti tik parašo tikrumą (pigiau), antraip, tvirtinant kaip preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, notaras paims nemažą procentą.
    • Per tą laiką savininkai ruošia reikalingus dokumentus pardavimui, jūs laukiate kol bus įsteigiata įmonė, jei dar neturite.

    Tokia pirkimo situacija yra ideali. 98 % atvejų savininkai nesuinteresuoti nei sumažinti jūsų investicinę riziką, nei rūpintis papildomais dokumentais, todėl dažniausiai sklypo paskirties keitimo rizika suvaldome sekančiu būdu:

    • savais kanalais patikriname paskirties keitimo galimybes;
    • sudarydami preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, iš savininkų paimame įgaliojimą keisti sklypo paskirtį. Sudarome preliminarią sutartį, sumokame paprastai 10 % sklypo sumos;
    • Rašome savivaldybei prašyma leisti pakeisti sklypo paskirtį, sumokame už paslaugą įstatymų numatytą paslaugos mokestį;
    • Po mėnesio gavę raštišką atsakymą, užtikrintai pabaigiame sklypo paskirties keitimo procedūrą.

    Tokiu budu, blogiausiu atveju rizikuojame tik 10 % sklypo sumos. Atskirais atvejais, žinoma, savininkams sutikus, galima gauti leidimą keisti paskirtį ir nesudarios preliminarios sutarties, tačiau atsiranda rizika, kad sklypas arba pabrangs, arba savinikai atsisakys parduoti (kaimynas netyčia patars, kad per pigiai parduoda su leidimu keisti paskirtį).

    "Dopuskane do pup" gerai, tačiau to nepakanka. Yra papildoma rizika - Natura 2000. Jei sklypas patenka į saugomas teritorijas, rezervatus, priklausomai nuo regiono, sklypo dydžio, atsiranda papildomų rizikų, dėl ko keitimas tampa brangesnis arba visai brangus (pvz. šalia Conevo ežero beveik visur vien Natura 2000). Todėl prieš perkant visuomet reikia pasitikrinti ar yra Natura 2000. Jei sklypas patenka į Natura 2000, tuomet mažesnė rizika, jei sklypas yra mažesnis nei 10 dka.

  4. Kaip pirkti nekilnojamąjį turtą Bulgarijoje? Girdėjau, kad reikia įsteigti įmonę?

    Šį išaiškinimą parašėme itin reikliems savo klientams, kurie domisi investicijomis ir nori įsigilinti į investavimo į Bulgariją būdus, bei apžvelgti atskirus investavimo atvejus ir jų trūkumus.

    1991.07.13 metais buvo priimta nauja Bulgarijos respublikos konstitucija kuomet užsieniečiams buvo draudžiama įsigyti žemę. Užsienietis kaip fizinis asmuo negalėjo įsigyti žemės, tačiau galėjo pirkti statinius (namus, apartamentus). Šiandiena, nuo 2007.01.01 Bulgarijai tapus Europos Sąjungos nare, iš esmės situacija nepasikeitė. T.y. konstitucijos 22 straipsnio tekstas pakeistas, tačiau apribojimai perkelti į EU sutartinius priedus. Užsienietis žemę jis gali isigyti sekančiais atvejais:

    1. Užsienietis registruojasi žemdirbiu Ministerstvo na zemedeljeto i chranite. Tuomet gali pirkti žemės ūkio paskirties sklypus kaip fizinis asmuo, gauti subsidijas (2007 metais tarifas buvo 16-18 lev/dka t.y. 28-32 lt/10 arų). Gautoms pajamoms iš žemės ūkio veiklos netaikomas pelno mokestis, tačiau pasiekus ~25 000 € apyvartą asmuo tampa registruotas PVM mokėtoju. Nustojus verstis žemės ūkio veikla, valstybė turi teisę nusavinti žemę, mokėdama registrų centro nustatytą vertę (kaip taisyklė mažesnę nei rinkos). Taip pat tokiu būdu įsigytos žemės paskirtis negali būti pakeista į gyvenamąją;
    2. Iki 2012.01.01, pagal EU stojimo sutartį, Bulgarija turi teisę neleisti ir neleidžia EU piliečiams kaip fiziniams asmenims isigyti žemės po statiniais, pavyzdžiui namais. T.y. šiandiena daugelis iš užsieniečių perka namą, bet ne žemę po namu, perka apartamentą, bet ne dalį sklypo ant kurio jie stovi pastatyti. Sprendimas paprastas - steigiamas juridinis vienetas - įmonė. Įmonė registruota Bulgarijoje, kurių kad ir 100 % akcijų priklauso užsieniečiui, absoliučiai be jokių apribojimų gali pirkti žemę. Kitas variantas, laukti 2012 ir sandoriams sudarytiems po 2012.0l.01 forminti sklypus po statiniais ant savęs, kaip fizinio asmens;
    3. Iki 2014.01.01, pagal EU stojimo sutartį, Bulgarija turi teisę neleisti ir neleidžia EU piliečiams kaip fiziniams asmenims įsigyti žemės ūkio žemės, miškų, miškų žemės. Po šios datos, žemę galėsite pirkti tiesiogiai, kaip fizinis asmuo. Mūsų manymu, vis viena dominuos pirkimas ant Bulgarijoje įsteigtų įmonių, vien dėl nedidelių mokesčių ir kapitalo saugumo;
    4. Jei jūs nuolatos gyvenate Bulgarijoje (postojano prebivavate), tačiau nesate Bulgarijos pilietis, kaip fizinis asmuo turite teisę isigyti vieną gyvenamosios paskirties statinį (namą) su sklypu. T.y. pagal įstatyma šiam atvejui nereikia įmonės, taip pat galima pirkti nelaukiant 2012.01.01. Nors ir esant tokiai nuostatai įstatymuose, praktiškai bus neįmanoma surasti notarą tokiam sandoriui, nes nėra praktikos tokiems sandoriams. Taigi tokiu būdu isigyti žemės praktiškai neįmanoma. Jei pavyks, būtinai parašykite mums. Kita vertus šis įstatymas neišaiškintas ir painus dar ir tuo, kad neaišku ar užsienietis gali turėti būstą savo šalyje ar jokiu būdu negali, kad galėtų pasinaudoti šia įstatymo teise.;
    5. Steigiama Bulgariška įmonė. Įmonės akcininkas galite būti Jūs kaip fizinis asmuo (užsienietis) arba jūsų įmonė (pvz. Lietuvoje turimas UAB'as). Įmonė be jokių apribojimų įsigyja bet kokį nekilnojamąjį turtą. Tai įprastas, paprasčiausias ir saugiausias būdas pirkti nekilnojamąjį turtą Bulgarijoje.

    Iš esmės statinių pirkimas be žemės (jei perkate statinį kaip fizinis asmuo iki 2012.01.01 datos), išskirtiniais atvejais gali privesti iki parodaksalios situacijos. Pavyzdžiui, jūs kaip fizinis asmuo įsigyjate seną apgriuvusį namą nuošaliame pajūrio kaimelyje. Žemė po statiniu priklauso senajam savininkui, nes tiesiog labai nenorėjote Bulgariškos įmonės. Tarkim, kad apgriuvusį namą dar apardo laikas, plytas kaimynai "panaudoja" statyboms. Tuo tarpu sklypo savininkas kreipiasi į savivaldybę deklaruodamas kad jo sklype nebėra jūsų namuko. Savivaldybė paskiria komisiją, komisija konstantuoja faktą, pataiso kadastrinį planą, ištrindama statinį. Kol kas jūs kaip statinio, šiuo atveju namuko savininkas, turite teisę per 5 metus atsatyti namą, tačiau jei nespėsite atstatyti namuko per šį terminą, dar kartą konstantuojamas faktas, kad namuko nėra ir jūs prarandate ir teisę statyti ant šio sklypo. Rezultate - turėjot namuką, kuris sugriuvo, o naujo pastatyti nebegalite.

 

 

Visa čia pateikta informacija yra informacinio pobūdžio. Informacijos autorius neatlygina nuostolių, kurie tiesiogiai ar netiesiogiai atsirado naudojantis šia informacija.

grįžti «