Kodėl savarankiškai investuoti Bulgarijoje pavojinga?

Nežinote rinkos. Nežinodami nepasieksite gerų rezultatų. Daugelis investuotojų nesupranta, kad nekilnojamojo turto kainos įvairiuose rinkos segmentuose kyla skirtingai.

Daugelis jau žinome, kad nekilnojamojo turto kainos įvairiose šalyse kyla nevienodai. Labiau patyrę investuotojai suvokia, kad investicijos į sklypus duoda didesnę grąžą, nei investicijos į apartamentus. Turintys patirties taip pat supranta, kad kiekvieno individualaus objekto investicinis patrauklumas yra skirtingas ir galiausiai, prieš priimant sprendimą, visuomet reikia žinoti, kas darosi aplink jūsų objektą.

Situacija Bulgarijoje yra itin įdomi tuo, kad į šalį dėl klimato, ekologijos, ekonominės aplinkos ir kitų faktorių jau kuris laikas plaukia didelės užsienio investicijos, dėl ko pirkėjai yra ne tik vietiniai. Taip susidaro aibė nekilnojamojo turto rinkų, ir galima net ir tokia situacija, kai vienos rinkos kyla, kitos neduoda net ir elementarios grąžos.

Bulgarijoje - daug nekilnojamojo turto rinkos segmentų, kurie duoda skirtingą grąžą. Daugelis iš jūsų, tikriausiai, tai suvoks pirmą kartą:

1 segmentas. Apartamentai kurortinėse zonose:

a) Saulėtas krantas;

b) Auksinės kopos;

c) Slidinėjimo kurortai (pvz. Bansko, Sandanski);

d) kiti kurortai (pvz. Balchik, Albena, Biala, Obzor, Sozopol, Carevo);

e) anglų kompleksai (pvz. Rogachevo, Osenovo, Sokolovo);

f) kurortai prie golfo aikštynų (pvz. Kavarna, Albena, Kranevo);

Nesigilinant į konkretaus statinio vietą ir statybos kokybę, esant toms pačioms sąlygoms 2006.01 - 2007.12 kainos labiausiai kilo d) ir f) segmentuose. Sustos ar net kris apartamentų kainos slidinėjimo kurortuose, nes pirmieji krizės ženklai – dėl šiltos žiemos – jau prasidėjo 2007 metais. Vėliau kainų kritimo banga gali paliesti ir kitus kurortus.

2 segmentas. Apartamentai didžiausiuose Bulgarijos miestuose (Sofija, Varna, Plovdiv):

Kainos 600 – 2700 €/m2. (2008.01 duomenimis). Grąža iki 35 % per metus (2007-2008 laikotarpiui).

Nepaisant dešimteriopo pardavimų sumažėjimo Bansko kurorte, butai didžiausiuose Bulgarijos miestuose yra itin paklausūs ir kainos vis kyla.

Kada paskutinį kartą jums siūlė apartamentus didžiausiuose Bulgarijos miestuose? O kodėl siūlo kurortuose? Faktas tai, kad miestuose agentams beveik niekas nemoka komisinių, o nuo kurortinių apartamentų galima gauti net ir 10 %, kartais dar daugiau. Kodėl miestuose butams nemoka komisinių? Todėl, kad butai miestuose lengvai išsiparduoda.

3 segmentas. Sklypai šalia didmiesčių. Pavyzdžiui Varna sklypų rinkas galima suklasifikuoti taip:

Skirtingi rinkos segmentai duoda skirtingą grąžą. Žemės kainos 5-3000 €/m2. Grąža 30-200 % per metus.

4 segmentas. Komercinės paskirties sklypai:

Itin sėkmingas sektorius, 2007 metais tokių sklypų kainos: 10-25 €/m2, miesto industrinėse zonose 70-300 €/m2.

5 segmentas. Vynuogynai.

Lietuvoje nėra vyno tradicijų, tačiau kitų šalių investuotojai neaplenkia šio segmento. Italijoje vynuogyno 1 m2 kainuoja apie 15-20 €/m2, Bulgarijoje - 5 €/m2.

6 segmentas. Žemės ūkios naudmenų žemė sukoncentruota dideliuose plotuose.

Informacijos surinkimui naudojate neteisingus informacijos šaltinius: atsitiktines nekilnojamojo turto agentūras, viešus interneto portalus. Todė negaunate pilnos informacijos apie regionus, jų specifiką. Galiausiai analizuojate prabėgomis, tam neskiriate pakankamai laiko, negyvenante šalyje, nepažįstate kulūros, vietinių požiūrio, netiksliai suvokiate galutinį jūsų investicinio objekto potencialų pirkėją.

Pavyzdys iš praktikos 1. Stambesni klientai (>300 000 €) rinką tyrinėja net iki 1.5 metų ir blogiausia – tik vieną, kitą rinkos segmentą, pavyzdžiui tik statybų sektorių didžiausiuose Bulgarijos miestuose. Dar blogiau, kad po 1.5 metų investuotojas suvokia, kad sektorius buvo pasirinktas neteisingai. Bėgant laikui atsirado kitokios tendencijos, pabrango sklypai miestuose, o investuotojo poreikis investicinei grąžai išliko aukštas. Tuomet investuotojas pradeda tyrinėti kitą sektorių. Per šį laiką prarasta grąža apie 80–140 % (2006-2007-2008 metų kilimai). Vėliau ateina abejonės, ar iš viso beverta investuoti. Rezultatas – neuždirbti pinigai, prarastas laikas ir lėšos.

Pavyzdys iš praktikos 2. Surinkote informaciją apie regioną X1 ir nekilnojamojo turto sektorių Y, bet pasirodo kad kitame regione X2, apie kurį mažai teišmanėte, buvo didesnės galimybės uždirbti net ir tame pačiame nekilnojamojo turto sektoriuje Y.

Pavyzdys 3. Skelbimas internete: sklypas Kamen Briag kainuoja 100 €/m2. Pasitikrinate kitur, galima nupirkti už 4 €/m2. Kur klaida? Kur teisinga kaina? Kainos teisingos abiem atvejais, pirmu atveju sklypas 180 m nuo jūros (kranto linijos), pačiame kaime, namų valda, antruoju atveju, laukuose, nuo jūros nutolęs per 5 km. Kaina nieko nesako, jei neturite visų sklypo parametrų ir nežinote vietos, reljefo, sklypo formos, atstumo nuo komunikacijų, šalia vykstančių projektų, planų, bei nežinote rinkos, kiek kainuoja analogiški ar panašūs sklypai šalia ir gretimuose regionuose. Tačiau tam, kad investicija būtų sėkminga ir to negana – reikia pažinti pirkėjus, kas perka šiuose regionuose ir kokiems tikslams.

Kodėl mes išsiskiriame iš 800* nekilnojamojo turto agentūrų esančių Varna?

  1. Susisteminta informacija vienose rankose;
  2. Renkame informaciją iš įvairių šaltinių;
  3. Turime regionų kadastrinius žemėlapius;
  4. Turime didmiesčių plėtros planus;
  5. Braižome kainų žemėlapius, matome pasiūlos kiekį ir kainas;
  6. Naudojame brangią specializuotą programinę įrangą informacijos rinkimui ir apdorojimui, bei nekilnojamojo turto rinkos analizei;
  7. Turime ryšių apskrities savivaldybėse, keičiame sklypų paskirtis, didiname užstatymo koeficientus;
  8. Skirtingai, nei 800 agentūrų, esame suinteresuoti ir parduoti jūsų objektą (žr. darbo principus);

* - Nekilnojamo turto agentūra gali būti ir 2-3 asmenys apsijungę bendrai veiklai.

Mūsų darbo principai:

Skirtingai, nei daugelis tarpininkų, mes patys investuojame ir esame įsitikinę rinkos potencialu. Dirbame keliais būdais:

  1. Komisiniai X %;
  2. Y % nuo pelno, realizavus jūsų objektą. Mums labiausiai priimtinas, nes Y daugiau už X. Jūs tuo pačiu esate garantuoti, kad mes jūsų nepamiršime ir esame suinteresuoti parduoti objektą pelningai. Uždirbame mes tik tada, kai ir Jūs uždirbate;
  3. Papildomai galimi variantai dalyvaujant mūsų įmonei savo dalimi stambesniuose investiciniuose projektuose.

Tikriausiai mūsų paslaugos labai brangios?!

Mūsų paslaugų įkainiai atitinka rinkoje esančius. Investavimas Bulgarijoje, gali būti itin brangus ar net nuostolingas, jei suinvestuosite ne į tą segmentą, pasirinksite nekompetentingą agentą arba pernelyg ilgai analizuosite. Mūsų paslaugų kaštai, esant tokiam nekilnojamojo turto potencialui šioje šalyje, faktiškai niekiniai. Paslaugos atsiperka, jei jūs Bulgarijos rinkos analizei sugaišote daugiau kaip 1 mėnesį. Per tiek laiko jums, nežinant vietovės ir nenaudojant specialių priemonių, išanalizuoti rinką yra neįmanoma.

Jei esate bent kiek investavęs į akcijų fondus, tikriausiai ne kartą girdėjote patarimą iš finansų maklerio: „Tik nesirinkite akcijų fondo pagal metinius menedžmento mokesčius“. Kurie, kartu su įėjimo į fondą ir išėjimo iš fondo kaštais svyruoja nuo 2 iki 7 % .

Klientų atsiliepimai

Mes garantuojame klientams konfidencialumą, todėl čia minimi atsiliepimai tik klientams sutikus.